Чек-лист по проведению сделки купли-продажи недвижимости
- Выписка ЕГРН
Первый документ который необходимо запросить у собственника это выписка из ЕГРН (можно заказать бесплатно через госуслуги, а можно непосредственно через МФЦ).
Если с момента заказа выписки до дня проведения основной сделки пройдет определенное количества времени необходимо повторить запрос, чтобы исключить риск перехода прав собственности или обременения до заключения сделки.
По выписки из госуслуг будет видно по какому документу основанию была приобретена недвижимость и исходя из этого собираете документы, в их число могут входить:
- договор купли-продажи;
- договор дарения;
- свидетельство о праве на наследство;
- справка жилищно-строительного кооператива о полной выплате пая;
- документ, подтверждающий приватизацию и оформление в личную собственность.
- судебное решение в пользу собственника;
- договор долевого участия в строительстве;
Правоподтверждающие документы:
- Выписка из ЕГРН выданная на момент совершения сделки купли-продажи с печатью нотариуса или эл. подписью МФЦ..
- Свидетельство о праве собственности
До 15 июля 2016 года выдавали свидетельство о праве собственности. Не пугайтесь если продавец показывает вам его вместо выписки документы отличаются друг от друга.
У нас можно запросить отчет о проверке Объекта недвижимости
Посмотреть пример отчета
- Справка о зарегистрированных
- В ней содержиться информация о людях, зарегистрированных в квартире. Предоставляется бесплатно управляющей компанией.
- Для частного сектора домовая книга.
- Обходной лист.
Следующий документ это “Обходной лист” после прохождения которого выдается справка об отсутствие задолженности ЖКХ.
Берется в управляющей компании.
На сегодняшний день многие игнорируют данный документ, но если в помещение установлены счетчики учета потребления энергии и т.д. необходимо сверить с последними переданными в организации показаниями, т.к. они могут расходится с квитанциями.
- Документы БТИ
- поэтажный план квартир и экспликации
По этому документу проверяется первоначальная планировка квартиры. Если была перепланировка ее нужно узаконить
- Документы для проверки собственников
- паспорт гражданина РФ
У нас можно запросить отчет о проверке физ. лица и юр. лица
Посмотреть пример отчета
- Справка из психоневрологического и наркологического диспансеров на собственика
Множество покупателей не решаются запрашивать медицинские заключения, полагаясь на интуицию. Но лучше перестраховаться: недееспособность — причина для отмены сделки. Вернуть деньги потом будет сложно.
- Нотариальное согласие супруги или супруга
Вам потребуется согласие супруга, если квартира была куплена в браке и находится в вашей общей собственности. Если между супругами заключен брачный договор, то в нем уже указано, что собственник квартиры – муж или жена.
- Разрешение органа опеки и попечительства
Основное требование: положение ребенка не должно ухудшиться. Можно либо выплатить ему стоимость его доли деньгами на счет, либо выделить долю в новой квартире не меньшей площади. Такие сделки обычно требуют больше времени на оформление.
- Договор купли-продажи квартиры
Как правило, договор купли-продажи квартиры оформляют по стандартной форме. В нем детально излагаются все условия сделки.
- Участники договора
Распишите информацию о покупателе и продавце: фамилия, имя, отчество, адрес регистрации и паспортные данные.
Если жилье продают супруги, то этот факт тоже стоит отразить в договоре, можно указать данные свидетельства о браке.
В договоре указываются все участники сделки,даже если их будет несколько, причем как со стороны продавца, так и со стороны покупателя.
- Информация об объекте
опишите объект недвижимости максимально полно. Укажите полный адрес, тип объекта (квартира, апартаменты, жилой дом), кадастровый номер и площадь, соответствующую выписке из ЕГРН.
- Порядок расчетов по сделке с недвижимостью
В данном пункте необходимо описать порядок передачи денег. Каким образом будут передаваться деньги наличным или безналичным ( аккредитив, эскроу, банковская ячейка.) способом и сроки передачи денег. Сроки необходимо расписать точные: например, если не внесет оплату в течение 10 дней с даты заключения договора, то продавец вправе расторгнуть договор.
Не важно как передавались деньги обязательно необходимо брать расписку у продавца о получении средств за квартиру/дом.
Всегда есть свои нюансы
- Момент выселения продавца
Каждая сделка индивидуальна, если продавец не живет в квартире здесь все понятно, но если сделка альтернативная, то здесь необходимо покупателю подождать и сколько нужно будет ждать необходимо описать в договоре.
Также необходимо описать в договоре порядок снятия с регистрационного учета продавца и других жильцов. Сняться с регистрации можно к определенной дате или после перехода права собственности, например, в течение десяти дней.
Идеальная ситуация для покупателя — отсутствие прописанных жильцов в квартире. Если они есть и не захотят выписываться, может понадобиться судебное решение.
Важно! Если в квартире/доме зарегистрированы родители с несовершеннолетними детьми их необходимо снять с регистрационного учета до перехода права собственности
- Прочие условия
Так же можно прописать в договоре порядок расторжения договора или описать гарантии для покупателя:
- гарантирует, что на дату подписания Договора является полноправным и законными собственником Объекта,
- Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдан, в возмездное или безвозмездное пользование не передан,
- не обременен правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается. Лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования Объектом после государственной регистрации перехода права собственности на Объект к Покупателю, не имеется
- Стороны не причастны к экстремистской деятельности
- обязательство продавца, что он сам не подаст на банкротство или его не будут банкротить.
Если квартира продается с мебелью и чтобы не было неприятных сюрпризов, распишите все максимально подробно в договоре, что в квартире остается, а что — нет.
Дата в договоре прописывается актуальная на момент его подписания, а также подписывается каждая страница, чтобы свести к минимуму риск подмены.
Сомневаетесь в документах от продавца? Привлеките для проверки юристов.
- Акт приема-передачи
Данный документ подтверждает передачу объекта продавцом и прием покупателем. Обычно это приложение к договору.
Акт приема-передачи служит для документального подтверждения фактической передачи объекта
Пример отчета